¿Qué pasará con mi contrato tras decaer la prórroga de los alquileres?.

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Consumo defiende la validez de las prórrogas solicitadas antes de la derogación del decreto pero los abogados cuestionan su legalidad. 

Anuncios de venta y alquiler de viviendas en MadridDavid JarFotógrafos

El decreto impulsado por Sumar para prorrogar durante dos años los contratos de alquiler que vencen en 2026 y 2027 y que recoge también un tope del 2% en la actualización anual de los alquileres ha sido tumbado este martes en el Congreso con el voto en contra de PP, Vox y Junts y la abstención del PNV, tal y como estaba previsto. La negativa a convalidar el real decreto ha generado un escenario de incertidumbre jurídica y preocupación entre millones de inquilinos. ¿Qué ocurrirá ahora con los contratos de alquiler? ¿Podrán subir sin límite? ¿Y si solicité la prórroga durante el mes en el que el decreto estuvo en vigor antes de su derogación?

¿Qué pasa con los inquilinos que sí solicitaron la prórroga?

El Ministerio de Consumo lo ha repetido en numerosos ocasiones: los inquilinos cuyos contratos venzan entre el 22 de marzo de 2026 (día siguiente a la publicación del decreto) y el 31 de diciembre de 2027 y que hayan solicitado la prórroga entre el 22 de marzo y la publicación de la no convalidación del decreto en el Boletín Oficial del Estado (BOE) se podrán beneficiar de la medida. De hecho, para amplificar su alcance ante su inevitable derogación, el Ministerio de Consumo envió dos avisos por carta a inmobiliarias y fondos de inversión que gestionan un alto número de viviendas recordándoles su obligación de aceptar la prórroga si así lo solicitaban sus inquilinos. El ministro de Consumo, Pablo Bustinduy, ha hablado de decenas de miles de inquilinos que han conseguido realizar la solicitud antes de la derogación del decreto.

Sin embargo, desde el sector inmobiliario y los despachos de abogados se aseguraba que, si el decreto no era convalidado, la obligación de prorrogar el alquiler solo debería afectar a aquellos arrendamientos cuyo vencimiento ocurriera mientras el real decreto estuviera vigente, es decir, desde su publicación en el BOE el 22 de marzo hasta la votación, que ha ocurrido en la tarde de este martes. Por tanto, tras su derogación, no existe un consenso claro sobre si esas solicitudes mantienen su validez.

Algunos juristas sostienen que los derechos ejercidos mientras la norma estaba en vigor deberían respetarse, apelando al principio de seguridad jurídica. Otros, en cambio, advierten de que el carácter temporal y excepcional del decreto podría complicar su aplicación futura, especialmente porque sus efectos se proyectaban más allá de su vigencia efectiva. Por tanto, hasta que los tribunales se pronuncien, los inquilinos que confiaron en la medida quedan en una especie de limbo legal, sin garantías firmes sobre su situación.

¿Y con los que no?

Para los que no hicieron la solicitud de la prórroga, el escenario es más claro: cuando venzan sus contratos tendrán que renegociar sus condiciones y sus caseros les podrán aplicar subidas sin ningún tipo de límite, al no tratarse de una actualización, sino de un contrato completamente nuevo. Estas renovaciones, previsiblemente, provocarán un subidón en el precio medio del alquiler debido al alto número de contratos que llegan a su vencimiento entre 2026 y 2027. Según datos del Ministerio de Consumo, 632.369 contratos de alquiler expirarán este año en España, lo que obligará a propietarios e inquilinos a renegociar las condiciones en un contexto de subida de precios, una situación que afecta a cerca de 1,63 millones de personas. Estas cifras aumentan hasta un millón de contratos y 2,68 millones de inquilinos afectados ampliando el periodo hasta 2027 con subidas medias en el precio de sus arrendamientos de 1.730 euros anuales.

¿Con qué protección cuentan ahora los inquilinos?

La derogación también implica la desaparición del límite extraordinario del 2% en la actualización anual de las rentas, aplicándose el marco vigente. Actualmente, la actualización de los contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, está limitada al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado mensualmente por el INE y que para los arrendamientos que se revisen en marzo se situó en el 2,47%. Los contratos anteriores, si así lo recoge el contrato, se actualizaban con el IPC, situado en el 3,4% en marzo.